Каталог
Порталус
Крупнейшая база публикаций

ЭКОНОМИКА есть новые публикации за сегодня \\ 13.12.17

МИРОВОЙ ОПЫТ ОПИСАНИЯ И УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Дата публикации: 21 октября 2007
Автор: М. МИШУСТИН
Публикатор: Александр Павлович Шиманский
Рубрика: ЭКОНОМИКА БУХУЧЕТ →
Источник: (c) Журнал "Вопросы экономики", 2006, №2
Номер публикации: №1192972793 / Жалобы? Ошибка? Выделите проблемный текст и нажмите CTRL+ENTER!


М. МИШУСТИН, (c)

найти другие работы автора

МИРОВОЙ ОПЫТ ОПИСАНИЯ И УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Автор: М. МИШУСТИН


М. МИШУСТИН, кандидат экономических наук, руководитель Федерального агентства кадастра и объектов недвижимости

Кадастр - важнейшая часть системы управления земельными ресурсами. Исторически сложилось так, что кадастровая деятельность, связанная с получением, обновлением текстовой и графической информации об объектах недвижимости и ее агрегировании, в основном осуществляется государственными органами, поскольку процесс учета и описания объектов недвижимости затрагивает права собственности, фиксируя изменение границ земельных участков, их площади и местоположения. Возложение ответственности за ведение кадастра на государственные органы и организации позволяет осуществлять эту деятельность по единым методам, технологиям и стандартам, достигая тем самым сопоставимости и совместимости всех кадастровых данных, в чем заинтересованы и частные лица, владельцы прав на землю, и общество в целом.

При этом владельцы прав на землю получают следующие преимущества:

- существенно упрощается проведение сделок с землей (становится дешевле и надежнее, что способствует оживлению рынка земли);

- обеспечивается защита прав собственности и других прав (что стимулирует инвестиции и развитие долгосрочного банковского кредитования);

- значительно сокращается число споров и судебных разбирательств, касающихся земли (что приводит к улучшению социальных и межличностных взаимоотношений между людьми).

В свою очередь, государственное ведение кадастра приносит ряд положительных моментов и обществу в целом:

- информация об объектах недвижимости становится основой создания земельно-информационных систем, которые являются эффективными источниками информации о правах собственности и других правах, о кредитах, налогообложении, оценочной стоимости и т.д.1 ;


--------------------------------------------------------------------------------

1 Поскольку земельные участки привязаны к общей системе координат, то и вся информация кадастра может быть географически точно определена. Кроме того, информация об объектах недвижимости может использоваться в сочетании с таким видом информации, как данные о населении, и служить важным средством увеличения государственных доходов благодаря установлению справедливого налогообложения недвижимости.

стр. 135


--------------------------------------------------------------------------------

- появляется возможность совершенствования системы управления земельными ресурсами и использования земель, так как всесторонняя информация об объектах недвижимости, ее владельцах вносит значительный вклад в систему эффективного управления недвижимым имуществом; планирование и регулирование территориального развития позволяют сделать использование земель более рациональным; создается основа для контроля за земельной политикой и т.п.

Изучение современного мирового опыта ведения кадастра показывает, что практически во всех развитых странах мира оно является задачей государственного масштаба и ответственность за регистрацию недвижимости возлагается на соответствующие государственные организации.

Так, в Австрии система баз данных недвижимости поддерживается совместно земельным реестром и кадастром, включающим реестр недвижимости и земель. К этой работе привлекается ряд организаций: Министерство юстиции со своими отделениями земельных реестров, Федеральный департамент метрологии и межевания (BEV) со своими кадастровыми отделениями и Федеральный вычислительный центр услуг. Правовая, а также техническая информация содержится в одной базе данных. Отделения земельного регистра занимаются обновлением правовой информации, кадастровые отделения несут ответственность за техническую информацию, в том числе за цифровую кадастровую карту (BEV также предоставляет услуги по топографическому картографированию и метрологии).

В Швеции государственным учреждением, на которое возложены управленческие и производственные функции в области земельных отношений, использования и охраны земель, геодезии и картографии, является Национальная земельная служба - НЗС (Lantmateriet), вошедшая с 1 января 1999 г. в структуру Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов (до этого она находилась в подчинении Министерства внутренних дел). НЗС является самостоятельной независимой организацией, в составе которой имеются национальные (общегосударственные) подразделения и местные органы на уровне ленов (областей) и коммун (административных районов и городов), которые подчиняются НЗС по вертикали. В сферу ответственности НЗС входит выполнение следующих функций: разработка и реализация земельной политики; разработка и совершенствование земельного законодательства; планирование использования земель; кадастровые съемки; формирование земельных участков и других объектов недвижимости; регистрация прав на землю и другую недвижимость; оценка и налогообложение земель; инвентаризация земель, лесов и других природных ресурсов; создание и эксплуатация земельно-информационных и геоинформационных систем; проведение геодезических и картографических работ общегосударственного значения.

Аналогичный подход характерен и для Финляндии, Испании, Дании и ряда других стран, где также существует одна государственная организация, отвечающая за учет и описание объектов недвижимости. В некоторых странах ведение кадастра осуществляется государственными организациями не на общенациональном уровне, а на уровне отдельных земель (Германия), кантонов (Швейцария), провинций (Канада), штатов (Австралия)2 .

Как правило, государство определяет стратегию учета и описания объектов недвижимости, обеспечивает планирование и координацию


--------------------------------------------------------------------------------

2 Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С. Н. Волкова и В. С. Кислова. М.: Технология ЦД, 2003; Дигмайер Ф. В. Землемерная деятельность и кадастр Германии: Доклад на конференции "Российский кадастр: новое видение". Москва, 18 мая 2004.

стр. 136


--------------------------------------------------------------------------------

работ, осуществляет руководство и надзор за кадастровой деятельностью. Для выполнения работ, связанных с привязкой информации об объектах недвижимости к конкретным земельным участкам (межеванием земель), многие страны пользуются услугами частного сектора. В большинстве случаев такие услуги оказывают частные лицензированные землемеры, обладающие наряду с техническими знаниями соответствующей юридической подготовкой. Такая подготовка необходима, поскольку при установлении границ земельного участка, сервитутов они должны определять пределы распространения прав собственности или других прав гражданина, юридического лица, муниципалитета, штата или провинции. В графической кадастровой документации, в том числе и на кадастровых планах, лицензированные землемеры отображают границы зон, в пределах которых на использование земель наложено то или иное ограничение (например, запрет на строительство промышленных объектов в водоохранной зоне). В странах с развитыми кадастровыми системами государство, как правило, в лице своего уполномоченного органа осуществляет контроль за соблюдением технологий и стандартов при выполнении межевых работ. В большинстве стран такой контроль обеспечивается институтом лицензирования частных землемеров, предусматривающим выдачу лицензий только тем лицам и руководителям фирм, квалификационные характеристики которых отвечают установленным требованиям.

Так, в Швейцарии, согласно постановлению правительства "О межевании земель", не только частные землемеры, но и лица, занимающие государственные должности в органах, отвечающих за ведение кадастра, должны иметь государственную лицензию установленного образца. Это касается, в частности, и руководителя Федеральной дирекции кадастра, а также руководителей региональных органов, осуществляющих надзор за межевой деятельностью в кантонах. Привлечение частного сектора к работам по учету и описанию объектов недвижимости на основе лицензий позволяет, с одной стороны, снизить нагрузку на государственные организации и предприятия, которые ранее выполняли эти работы в полном объеме, способствуя тем самым экономии бюджетных средств. С другой - подобная практика обеспечивает поддержку развития частного предпринимательства и конкуренцию в данной области, что приводит к сокращению средств и времени, затрачиваемых на эти работы. В то же время лицензирование дает возможность контролировать качество работ и соблюдение стандартов3 .

Во всех странах лицензированный землемер несет полную ответственность за выдаваемую им информацию. Так, в Австрии составленный землемером план участка удостоверяется его личной подписью, печатью, получаемой им вместе с лицензией, а также штампом, подтверждающим наличие у него лицензии. В Швейцарии кадастровый план участка, составленный лицензированным землемером, имеет официальный статус. В Чехии деятельность лицензированных землемеров контролируется функционирующими на региональном уровне межевыми и кадастровыми инспекциями. Лицензирование деятельности землемеров во Франции и контроль качества их работы также осуществляются государством в лице кадастровой службы,


--------------------------------------------------------------------------------

3 Межевание земель и роль независимых профессиональных объединений в регулировании землеустроительной деятельности // Глава из Информационного отчета по теме "Нормативно-методическое и технологическое сопровождение функционирования автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и деятельности территориальных органов по государственному кадастровому учету всей территории Российской Федерации". Москва, июнь 2004.

стр. 137


--------------------------------------------------------------------------------

сохранившей историческое название "Земельный налоговый центр", полученное ей еще во времена Наполеона4 .

Государственные организации, несущие ответственность за ведение кадастра, в некоторых странах были в последнее время существенно преобразованы. В частности, это касается Агентства кадастра и регистрации земель Нидерландов, созданного на базе одноименного департамента Министерства жилищного хозяйства, территориального планирования и окружающей среды. Специально принятым законом об организации кадастра установлено, что Агентство представляет собой независимый государственный орган, основной задачей которого является регистрация прав на землю и кадастр. Однако работа его должна строиться в соответствии с принципами, которыми руководствуются частные компании, а основные функции должны выполняться в рамках коммерческой деятельности. При этом частный сектор привлекается лишь для выполнения отдельных видов работ по подряду под надзором Агентства и под его ответственность. В отличие от других стран в Нидерландах нет системы лицензированных частных землемеров, уполномоченных осуществлять кадастровую съемку. Эту работу выполняют геодезисты, являющиеся сотрудниками Агентства, то есть государственными гражданскими служащими5 .

Подобные изменения происходят и в государственном секторе Австралии. Усиление направления на интернационализацию экономики страны и давление на правительство с целью укрепления сотрудничества и конкурентоспособности в глобальном масштабе, требования со стороны общественности повысить качество и индивидуализировать оказываемые услуги, нехватка ресурсов, ограниченность бюджета, технологические изменения в области управления информацией - все это серьезно отразилось на эволюции государственного сектора. Теперь государственные организации функционируют как коммерческие предприятия; высшее руководство этих организаций назначается на должность на условиях индивидуального контракта, в котором оговариваются эффективность и результативность работы руководителя.

Ярким примером этих нововведений может служить австралийский штат Новый Южный Уэльс, где в 2003 г. на базе Управления информации о земле и недвижимой собственности (LPI) был создан Земельный департамент, в котором были объединены землемерные, картографические службы со службами регистрации прав, оценки земель и недвижимости в единую государственную коммерческую службу. Таким образом, новая организация стала оказывать услуги, ранее выполнявшиеся Главным управлением оценки, Управлением по правам собственности на недвижимость, а также Главным землемерным управлением, в подчинении которого находился Земельный информационный центр. Объединение баз данных этих организаций позволило обеспечить пользователям своевременный и менее затратный доступ к необходимой информации и услугам, а также создало базу для поддержки экономического развития и долгосрочного управления ресурсами штата6 .

Происходящие в современном обществе изменения повышают требования, предъявляемые к организациям - поставщикам товаров и услуг. Очевидно, при заказе кадастровой информации клиенты сейчас требуют своевременного предоставления данных в цифровом формате, мгновенного доступа к необходимым данным, адаптации предлагаемых информационных продуктов к нуждам заказчика. Предоставляемая пользователям информация должна быть актуальной, гео-


--------------------------------------------------------------------------------

4 Весели Р. Положение, занимаемое "гражданским инженером" в законодательстве Австрии и на практике (с акцентом на инженере-землеустроителе): Доклад на конференции "Российский кадастр: новое видение". Москва, 18 мая 2004.

5 Учебные материалы по земельному кадастру и управлению земельными ресурсами, подготовленные в Нидерландах (Kadastre International) в рамках проекта ЛАРИС в 2003 г.

6 Учебные материалы по управлению земельными ресурсами, подготовленные в Австралии (Land and Property Information NSW) в рамках проекта ЛАРИС в 2003 г.

стр. 138


--------------------------------------------------------------------------------

метрические данные должны интегрироваться с описательными, при этом качество сведений должно постоянно повышаться. Значительная часть требований клиентов относительно новых функциональных возможностей может быть удовлетворена только при помощи перехода на новые технологии, что и наблюдается в последнее время практически во всех развитых странах.

Весьма показательным в данном случае является опыт Швеции. Национальная земельная служба этой страны несет ответственность за развитие, осуществление и техническое функционирование Реестра недвижимости или Системы Банка данных о недвижимости (СБДН), а также за распространение информации, содержащейся в этой системе. Одна из главных задач НЗС состоит в том, чтобы способствовать эффективному и обоснованному использованию недвижимости Швеции, что также подразумевает развитие услуг по предоставлению географической и земельной информации в целях удовлетворения потребностей клиентов из государственного и коммерческого секторов экономики в настоящее время и в перспективе. В связи с этим новые технологии играют ведущую роль не только в описании объектов недвижимости, но и в обеспечении доступа к этой информации7 .

Система Земельного банка данных Швеции содержит информацию о недвижимости, которая ведется кадастровыми офисами, находящимися в структуре либо НЗС, либо какого-нибудь из 39 (всего их 288) муниципалитетов, наделенных данными полномочиями. Помимо этого система содержит информацию о регистрации прав, которая ведется органами по регистрации прав (их в Швеции 7) при местных судах. Информация о недвижимости и сведения о регистрации прав вместе составляют основу системы и образуют сам реестр объектов недвижимости. Кроме того, реестр объектов недвижимости включает данные об оценочной стоимости объектов, находящихся в собственности физических лиц, информацию о зданиях и адресах. В состав информации реестра также входят и сведения о закладных бумагах, которые обеспечивают потребности финансового рынка.

Реестр объектов недвижимости представляет собой очень важную составляющую информационной инфраструктуры Швеции, в которую включается цифровая кадастровая карта, где географически представлены объекты недвижимости. Система охватывает огромное количество пользователей (около 30 000) из частного сектора, которые имеют доступ в режиме on-line к реестру объектов недвижимости. В основном это кредитные институты или крупные риэлторские компании и т.д., крайне заинтересованные в разработке полной и единой национальной географической базы данных. С этой целью в Швеции начата реализация проекта по созданию подобной базы, содержащей объекты с уникальными идентификаторами, привязанными к семантическим данным в реестре объектов недвижимости8 . Одним из ключевых направлений такого проекта стала разработка интерфейса пользователя для передачи географических данных из муниципалитетов. Одно из требований заключалось в том, чтобы интерфейс обеспечивал возможность работы со всей информацией, содержащейся на цифровых кадастровых картах, то есть с информацией об объектах, административных границах, планах и нормативных документах, сервитутах и исторических памятниках. Действующий интерфейс пользователя состоит из информационных моделей, описаний механизмов передачи данных и методов их ведения и управления. Это - набор технических принципов, которые могут использоваться применительно к различным форматам и разным информационным системам. В будущем он будет также использоваться и для других типов данных, таких, как адреса и здания. Эта возможность основана на том, что подобные системы данных являются объектно-


--------------------------------------------------------------------------------

7 Учебные материалы по земельному кадастру и реестру прав на недвижимость, подготовленные в Швеции (Swedesurvey) в рамках проекта ЛАРИС в 2001, 2003 гг.

8 Зеттерквист Ф. Инфраструктура информации о недвижимости в Швеции: Доклад на конференции "Российский кадастр: новое видение". Москва, 18 мая 2004.

стр. 139


--------------------------------------------------------------------------------

ориентированными. Новая техническая перспектива будет способствовать интеграции информации в географической базе данных и реестре объектов недвижимости. Созданная с помощью новых технологий система информации о недвижимости позволит предоставлять интегрированную информацию об объектах недвижимости всем агентствам, работающим с недвижимостью, что, в свою очередь, обусловит повышение эффективности государственного управления. Кроме того, интегрированную информацию, включая как географические, так и семантические данные, можно также получить через Интернет.

Благодаря развитию новых технологий НЗС Швеции стала одним из первых в мире ведомств, предложивших ряд электронных коммерческих услуг, облегчающих доступ к интегрированной кадастровой системе. Среди предлагаемых услуг наиболее важными являются следующие.

Поиск информации по объекту недвижимости, находящейся в государственной или частной собственности. По запросу клиент получает информацию о площади, цене купли-продажи, налогооблагаемой стоимости (включая факторы, влияющие на стоимость, такие, как тип, размер и возраст здания). В целях обеспечения прав неприкосновенности личности в рамках услуги поиска информации по объекту недвижимости данные о собственнике и ипотечных кредитах не предоставляются. Популярность этой услуги постоянно растет, в основном ею пользуются риэлторские агентства, муниципалитеты и лесные компании.

"Барометр недвижимости". Данная услуга предоставляет информацию о текущей ситуации на рынке недвижимости, то есть о тенденциях изменения цен на дома в определенном регионе или во всей стране. Информация обновляется раз в сутки, и данная услуга представляет интерес как для индивидуальных покупателей домов, так и для риэлторов.

Ваша карта. Через данную услугу можно заказать четыре типа карт: цифровые кадастровые карты, топографические карты, карты дорог и обзорные карты.

Исторические карты. Такая услуга дает возможность гражданам осуществлять поиск и просмотр старых карт и законодательных актов, которые были отсканированы и хранятся в базе данных НЗС. Эта услуга обеспечивает доступ к картам 1640 - 1930 гг. разного масштаба.

Создание и ведение систем регистрации земель и кадастров не являются самоцелью. Они обслуживают общество в различных областях - от налогообложения до развития рынка недвижимости и землеустройства в широком смысле. Эффективность этих систем можно оценивать по тому, в какой степени они удовлетворяют потребности общества. Поэтому на международных форумах принимаются решения и программы, стимулирующие совершенствование соответствующего законодательства, снижение бюрократических порогов, ориентацию на потребности клиентов, упрощение порядка передачи прав на недвижимость, доступность информации о земле и недвижимости9 .

Системы регистрации земель и кадастра основаны главным образом на старых европейских концепциях прав личной собственности, которые предполагают существование отношений "индивидуум - земля". Долгое время общепринятым было мнение, что системы землевладения местного (коренного) населения во многих странах являются препятствием для их развития. Но оказалось, что не только, напри-


--------------------------------------------------------------------------------

9 Руководящие принципы по единицам недвижимого имущества и их идентификаторам, а также их значение для обеспечения эффективного административного управления землей и землеустройства на государственном уровне. Нью-Йорк, Женева: ЕЭК ООН, 2004; Управление земельными ресурсами в Европе: Тенденции развития и основные принципы. Нью-Йорк, Женева: ЕЭК ООН, 2005.

стр. 140


--------------------------------------------------------------------------------

мер, в Африке, но и в ряде развитых стран необходимо осторожно относиться к замене местных систем землевладения другими моделями, включать местные системы в общий механизм землепользования. Чтобы избежать конфликтов, такой подход приходится применять в Новой Зеландии, где маори не признают личную собственность на землю, в Южной Африке, где возникают напряженные отношения вследствие быстрого роста городов - их вторжения на племенные земли. В Канаде признано, что существующая кадастровая система не соответствует требованиям эскимосов и индейцев, чьи земли находятся в особой юрисдикции, и необходимо создание универсальной кадастровой системы, которая смогла бы учесть различные системы землевладения. Таким образом, решения относительно систем землевладения, регистрации земель и кадастра должны приниматься с учетом местных, социальных, культурных и политических особенностей.

В качестве другой важной тенденции можно отметить переход к оказанию населению и предпринимательскому сектору государственными органами комплексных услуг, связанных с обеспечением геоданными. Эти инициативы, реализуемые в европейских и многих других странах, включают развитие обслуживания, ориентированного на клиентов, в том числе принцип одного окна, электронное обслуживание при осуществлении и регистрации сделок с недвижимостью, использование других возможностей информационных технологий, в том числе в рамках программ развития электронного правительства.

Еще одна тенденция - это совместное использование данных, которое стало реальным в результате внедрения ГИС-технологий, позволяющих создавать недорогие и удобные для пользователей системы, особенно для управления на местном уровне. В ряде стран (например, в Финляндии, Нидерландах, Литве) созданы или создаются национальные базы данных или реестры, формирующие государственную информационную инфраструктуру, позволяющую более рационально распределять средства на сбор, обработку, хранение и распространение данных, обеспечивать надежность и защиту информации10 . Во многих странах геоданные, в том числе кадастровая информация, распространяются через Интернет и локальные системы. Это - внутриведомственный обмен информацией, информационный обмен между различными системами, продажа информации широкому кругу потребителей. Применяемые информационные технологии и современные средства коммуникации способствуют не только развитию деловой активности, но и повышению информированности населения в целом.

Но главная тенденция, характеризующая развитие кадастровых систем, - информационная интеграция стран Европейского союза. Официальные кадастровые организации этих стран заинтересованы в том, чтобы изучать общие принципы построения кадастров и другие их существенные элементы. Это касается направлений дальнейшего со-


--------------------------------------------------------------------------------

10 Учебные материалы по кадастру и регистрации прав, подготовленные в Литве (Land Cadastre and Register) в рамках проекта ЛАРИС в 2003 г.; Van der Molen P. Trends in land registry and cadastre // XXI FIG Congress. Brighton, 1998 (http:// www.sli.unimelb.edu.au./fig7/Brighton98/proccedings.htm); Hessen J. Basic principles of the main cadastral systems in the world: Materials of the conference.

стр. 141


--------------------------------------------------------------------------------

вершенствования кадастров; повышения уровня информированности о роли кадастровых систем; укрепления сотрудничества между государственным и частным секторами; расширения сферы применения электронных кадастров и использования современных технологий; налаживания взаимосвязей между организациями ЕС и кадастровыми органами стран ЕС при создании единой европейской информационной инфраструктуры обеспечения пространственными данными. Кадастры и другие официальные информационные системы сведений об объектах недвижимости представляют собой один из ключевых элементов систем управления земельными ресурсами стран Европейского союза.

Кадастровые организации каждой страны ЕС являются государственными, на них возложена особая юридическая ответственность за получение, обновление и хранение географически привязанной текстовой и графической информации о земельных участках с учетом координации на государственном уровне. В странах ЕС кадастровые системы соответствуют европейской модели землевладения, но с некими вариациями, обусловленными исторической спецификой. Можно отметить, что если в некоторых странах кадастровая модель связана с реестрами земель, выполняющими функции обеспечения усиленной защиты на рынке недвижимости, то в других странах большее внимание уделяется вопросам налогообложения и/или поддержке аграрного и общего экономического развития.

Кадастровые организации стран ЕС обеспечивают предоставление информации, способной помочь гражданам, государственным административным органам и компаниям, относящимся к разным отраслям, достигнуть своих целей. В разных странах у них могут быть различные задачи, административная принадлежность и модель управления. Тем не менее данные организации договорились об учреждении Постоянного комитета по кадастру, для того чтобы создать кадастровую информационную сеть, позволяющую обмениваться информацией и опытом. Указанный комитет сформулировал общие принципы развития кадастров стран ЕС11 :

- во всех странах ЕС должны действовать государственные кадастровые службы, выступающие как основная земельная информационная система;

- каждой стране ЕС и каждому ее территориальному подразделению следует использовать информацию, которую предоставляет кадастр;

- независимо от правовой системы, принятой той или иной страной ЕС, кадастр определяется как реестр, который обязано вести правительство;

- его использование подчиняется принципам равенства, защищенности и справедливости для всех граждан ЕС;

- доступ к кадастровой информации регулируется законами и правилами, защищающими персональную информацию;

- основной единицей кадастра является земельный участок; участки могут группироваться в регистрационные единицы;


--------------------------------------------------------------------------------

11 Общие принципы кадастра в Европейском союзе // Материалы Постоянного комитета по кадастру в ЕС. Рим, 3 декабря 2003.

стр. 142


--------------------------------------------------------------------------------

- каждому участку присваивается уникальный и неизменный код;

- пространственное описание участков и других кадастровых объектов должно производиться с достаточным уровнем точности;

- описательная информация может включать характер, размеры, стоимость и юридические права или ограничения, связанные с каждым отдельным объектом на участке, находящимся над или под поверхностью земли;

- кадастр содержит исчерпывающую основную информацию о земле в зависимости от правовой системы, которая существует в каждой из стран ЕС;

- согласование информации, содержащейся и в кадастре, и в реестре земель, способствует мирному развитию земельных отношений, тем самым защищая и продвигая рынок недвижимости и стимулируя инвестиции в странах ЕС;

- информация, внесенная в кадастр и реестр земель, должна быть надлежащим образом взаимосвязана;

- кадастровая информация должна быть доступной для местных, региональных и национальных органов государственного управления, а также на уровне ЕС, поэтому в каждой стране различные административные органы будут создавать возможности для сотрудничества и координации в области ведения и обновления кадастра;

- цель кадастровых работ состоит в том, чтобы повысить эффективность и организационно-технический уровень управления недвижимостью, предлагая обществу услуги в области определения прав на недвижимость и налогообложения недвижимости, управления земельными ресурсами и землеустройства с учетом достижения совместимости всех источников информации;

- предоставление кадастровой информации является частью инфраструктуры обеспечения пространственной информацией;

- данные, собранные в кадастре, могут использоваться для других целей;

- цены и выдача разрешений на предоставление информации, которые могут устанавливаться странами ЕС, не должны препятствовать доступу к ней.

Особенности описания объектов недвижимости зависят от состава данных кадастра, необходимых для определения единиц собственности и их регистрации в кадастровой системе каждой страны. В целом же для традиционных кадастровых систем, надежно функционирующих в странах с развитой рыночной экономикой и обязательно включающих как регистрацию прав на землю, так и кадастровое картографирование, необходимо участие различных организаций и ведомств, ответственных за предоставление следующих групп данных: сведений о собственниках и их правах; сведений о земельном участке и других объектах недвижимости, включая данные о местоположении и координаты точек межевания; сведений об оценке недвижимости.

Примером участия различных организаций и ведомств в описании объектов недвижимости может служить кадастровый реестр Дании, где для этого используются данные различных реестров недвижимой собственности, обеспечивающих базовую инфраструктуру интегрированного управления недвижимостью. Некоторое представ-

стр. 143


--------------------------------------------------------------------------------

Таблица

Организация ведения реестров в Дании

Реестры
Орган, ответственный за ведение реестра
Орган, осуществляющий обновление данных

Кадастровый
Национальная служба геодезии и кадастра
Национальная служба геодезии и кадастра

Строений и жилых помещений
Министерство жилищного строительства
Муниципалитеты

Недвижимой собственности
Муниципалитеты
Муниципалитеты

Оценок
Министерство налогообложения
Налоговые департаменты муниципалитетов

Земельный
Министерство юстиции
Местные суды

Плановый
Министерство жилищного строительства
Плановые отделы муниципалитетов

Перекрестных ссылок
Министерство жилищного строительства
Муниципалитеты


-----

Источник: Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С. Волкова и В. Кислова. М.: Технология ЦД, 2003.

ление об этих реестрах, а также ведомствах и органах власти, поддерживающих их, позволяет получить приведенная выше таблица.

Кадастровый реестр ведется централизованно, и основным его ключом является кадастровый номер. В реестре строений и жилых помещений содержится следующая информация: площадь, число комнат, строительные материалы, год сооружения и т.п., а также адрес, номер собственности, номер строения. Реестр недвижимой собственности связывает участки, которые формируют объект недвижимости. Реестр оценок включает информацию о стоимости земель и зданий, имени владельца, типе объекта недвижимости (земельный участок, квартира и т.п.), а также о его использовании. Земельный реестр содержит юридические данные о земельном участке: о правах на недвижимость, о владельцах, о закладных, сервитутах и т.п. В плановом реестре собрана информация о номере плана, его типе, ограничениях в использовании, максимальном проценте застройки и высотности и т.п.

Кадастровая система должна исчерпывающим образом отражать правовое положение земель, включая публичные права и ограничения. В процессе развития правовых систем законы о незыблемости частной собственности стали доминирующими. Наряду с другими правами граждан конституции и гражданское законодательство большинства стран обеспечивают защиту прав собственности на недвижимость с установлением соответствующих процедур и механизмов. Одной из таких процедур является регистрация прав на землю, а механизмом регистрации служит реестр прав. Для регистрации земель в основном применяются четыре принципа: регистрационных записей; согласия; гласности; профессионализма.

Рост населения Земли и развитие новых технологий обусловливают более интенсивное использование природных ресурсов, включая землю. В этой связи существует общественная необходимость в охране

стр. 144


--------------------------------------------------------------------------------

природных ресурсов от хищнического потребления, уничтожения и разрушения земель, в ограничении абсолютных прав на пользование природными ресурсами. Государства создают своего рода зоны, где действуют эти ограничения.

Кроме частного и публичного права, в некоторых странах существует традиционное - родовое право землевладения и землепользования. В этом случае данная категория может превалировать над двумя первыми. Родовое право часто не документировалось обычным путем, что в сегодняшней ситуации обусловливает необходимость юридической защиты. Кадастр будущего должен исправить эту ситуацию, которая становится все более и более актуальной.

Для новых и ранее существовавших юридически зарегистрированных объектов недвижимости, традиционно основанных на частном и публичном праве, следует тщательно фиксировать границы. Результаты подобной фиксации будут регистрироваться в официальном государственном реестре. В этом случае безопасность землевладения, землепользования и управления ресурсами будет защищена с точки зрения владельцев земли и общества в целом.

И в заключение подчеркнем, что основные принципы построения кадастровых систем, сформулированные для Европы, соответствуют принципам создания государственного кадастра недвижимости Российской Федерации, согласно которым он строится в настоящее время.

стр. 145

Опубликовано 21 октября 2007 года




© Portalus.ru, возможно немассовое копирование материалов при условии обратной индексируемой гиперссылки на Порталус.
Ваше мнение?