Анализ…

Общие темпы роста цен на квартиры составили в целом около 4% в месяц. Сезонное изменение темпов также укладывается в стандарт - увеличение в октябре-ноябре, снижение в декабре-январе. Дружно, но плавно росли цены на первичную и вторичную недвижимость, как на "дешевую", так и на "дорогую". Подобное равномерное повышение цен приводит к некоторым парадоксам. К примеру, в августе 1999 г. разница между 1- и 2-комнатной квартирами в панельных пятиэтажках составляла около 50% (13 и 20 тыс. долл. соответственно); в настоящее время она составляет 15-20% (52 и 60 тыс. долл. соответственно).

Рост цен, как правило, начинается с самых дешевых и доступных квартир. В моменты стабилизации цен либо их снижения статус-кво восстанавливается. В связи с тем, что тенденции на рынке неизменны четвертый год, восстановление разрывов в ценах на квартиры разных потребительских свойств не происходит. На самом деле, это не такое уж безобидное явление. Если три года назад 95% 3-комнатных квартир можно было без доплаты разменять на две 1-комнатные без потери в качестве дома и района, сегодня подобное возможно только в 15-20% случаев.

На первичном рынке недвижимости не произошло переполнения рынка предложением жилья эконом- и бизнес-класса. Все подобные объекты продолжают раскупаться практически с прежней скоростью (которую, конечно, нельзя сравнивать с "расхватыванием" домов типовых серий еще в котловане). Еще одна тенденция на рынке жилья, которая продолжает укрепляться и развиваться, - дальнейшее увеличение интереса покупателей, а вслед за ними - инвесторов и застройщиков к Подмосковью. Связано это с наличием достаточно больших "пятен" под застройку, меньшими накладными расходами и большей доступностью квартир в Подмосковье как для покупателей из регионов, так и во все большей и большей степени для москвичей.

…и прогноз

Прогнозировать рынок недвижимости - дело неблагодарное, т. к. он в большей степени, чем любой другой, зависит от политической и общеэкономической ситуации в стране и мире. Поэтому можно лишь попытаться рассмотреть несколько сценариев развития событий.

Сценарий первый - "стабилизационный". Внешние условия: стабильность либо снижение не более чем на 15% цен на нефть, отсутствие потрясений на мировых валютных рынках (отношение евро/доллар не более 1,5), отсутствие резких шагов во внутренней политике и рост ВВП в районе показателей 2003 г. Тогда для московского (и подмосковного) рынка жилья наиболее вероятной выглядит следующая ситуация - в 2004 г. продолжается рост цен, но более низкими темпами, чем в 2003 г. К концу 2004 г. либо в начале 2005 г., пережив период кратковременного падения, цены выйдут на "плато". Серьезных кризисов спроса (в смысле их длительности) при этом сценарии не предвидится. Застройщики пойдут по пути большей диверсификации предложения, и в общем его объеме большее место займет как "дешевое", так и "дорогое" жилье (под "дешевым" подразумеваются массовые панельные серии и относительно малометражные квартиры в монолите, под "дорогим" - малоэтажное жилье, "эксклюзивные" комплексы с собственной замкнутой инфраструктурой). Как ни странно, этот сценарий довольно благоприятен для потенциальных покупателей, так как одним из его результатов будет появление на рынке некоторого количества квартир т. н. "отложенного предложения", т. е. тех, что продавцы придерживали, желая продавать их на максимуме цен. Относительное перераспределение спроса в подобном случае приведет к восстановлению пропорций между стоимостью разных (как по размеру, так и потребительским свойствам) квартир.

Сценарий второй - "большой скачок". Внешние условия: экономический бум, рост цен на нефть, увеличение доступности ипотечного кредита и снижение критериев для его получения. В подобной ситуации можно гарантировать длительный рост цен (и очень большими темпами), ускорение нового строительства (особенно в области), увеличение оборота вторичной недвижимости, вызванное желанием улучшить свои жилищные условия, а, главное - возможностью это сделать. Серьезным минусом этого сценария является гипотетический обвал, который следует почти за любым бумом.

Третий сценарий - "развитие". Условием этого является, главным образом, политическое решение по развитию реального сектора экономики и его успешное воплощение. В подобных условиях рынок недвижимости будет реагировать как бы в два этапа: сначала стабилизация и некоторое снижение оборота, а затем (может быть, через 1,5-2 года) - новый период резкого разогрева. В случае, если события пойдут по этому пути, вполне вероятно, что давление покупателей из регионов на цену московской недвижимости снизится, т. к. в этом случае неизбежно подравняется уровень жизни в столице и провинции.

Четвертый сценарий - депрессивный. Условия: или цена на нефть "рухнет", или "рухнет" доллар, или произойдет политический форс-мажор в России. Рынок отреагирует на подобные события наверняка инерционно (рынок недвижимости один из самых консервативных), но только одним возможным образом, а именно - резким снижением цен и оборотов.

Из специфических факторов, влияющих на ситуацию, можно выделить два, которые не зависят ни от одного из сценариев: принятие в ближайшие 1,5-2 года нового жилищного законодательства и приход на московский рынок жилья новых игроков. Этот процесс идет давно, но не очень интенсивно, что в большей мере связано с нежеланием московского стройкомплекса, а также мэрии делиться чем-либо. В случае, если откуда-нибудь извне удалось бы придать этому процессу динамизм, положительные последствия перевесили бы отрицательные, норма рентабельности в строительстве стала бы несколько ближе к мировой, а перегрев рынка, возможно, несколько уменьшился бы.