Главная → ПРАВО РОССИИ → Александр Трифонов - О возможности инвестиций в Кубанскую землю
Дата публикации: 08 ноября 2006
Автор(ы): Александр Трифонов →
Публикатор: Научная библиотека Порталус
Рубрика: ПРАВО РОССИИ ГП: Предпринимательство →
Источник: (c) http://www.allpravo.ru/ →
Номер публикации: №1163004522
Александр Трифонов, (c)
Формально право российских граждан и организаций иметь в частной собственности землю закреплено еще в 1993 г. в статье 36 Конституции РФ, но юридическое оформление этого «нового курса» в отношении земли затянулось аж до следующего столетия. Только 30 октября 2001 г. в России вступил в силу новый Земельный кодекс РФ, который подробно закрепил процедуры приобретения в собственность земель различных категорий и распоряжения ими. Вместе с тем, решение самого «болезненного» вопроса - о закреплении рыночного оборота сельскохозяйственных земель - было отложено, и лишь 28 января 2003 г. вступил в силу специальный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Для Краснодарского края вопрос об обороте земли (особенно сельскохозяйственной) был и остается значимым. В настоящее время вопросы приобретения и оборота земельных участков на территории края регулируются (в дополнение к федеральному законодательству) Законом от 05.11.02 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в ред. от 26.11.03).
За последние несколько лет аграрный сектор нашего края заметно активизировался. В немалой степени этому способствует возросший приток инвестиций от крупных предприятий и их объединений, в том числе из других регионов России и из-за рубежа. При этом, разумеется, инвесторы стремятся обеспечить максимальные гарантии для своих капиталовложений, а учитывая, что в данном случае речь идет о сельском хозяйстве, наиболее надежной гарантией, естественно, является сама земля, а точнее, право собственности на земельный участок
В то же время путь к этому вожделенному праву даже по новому законодательству остается весьма долгим и тернистым. В каждом конкретном случае механизм приобретения земельного участка будет зависеть от того, кто является его фактическим владельцем на момент приобретения и каким правом на этот участок обладает сам продавец.
Если земельный участок (или земельная доля) находится в собственности продавца.
В этом случае его можно приобрести по договору купли-продажи или мены, а также посредством заключения договоров об ипотеке или об отступном.
Разумеется, наиболее очевидный и надежный способ - договор купли-продажи или мены. При этом можно рекомендовать такую последовательность действий:
1. Юридическая проверка прав продавца на продаваемый (обмениваемый) земельный участок (наличие всех необходимых документов, соблюдение продавцом порядка приобретения права собственности и т.д.), а также проверка соблюдения продавцом порядка принятия решения о продаже земельного участка (наличие одобрения компетентных органов управления продавца в случае, если сделка относится к числу крупных или в ее совершении имеется заинтересованность, соблюдение порядка одобрения и т.д.).
2. Направление продавцом извещения в адрес администрации Краснодарского края о намерении продать земельный участок сельхозназначения с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если Краснодарский край откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года с этого же дня продать земельный участок по цене, не ниже указанной в извещении.
3. Оформление договора купли-продажи (мены), акта приема-передачи и иных документов, необходимых для регистрации перехода права собственности (доверенность представителя, уплата регистрационного сбора и др.).
4. Регистрация перехода права собственности на земельный участок в соответствующем учреждении юстиции.
Очень простая, на первый взгляд, схема может быть осложнена некоторыми особенностями, связанными с организационно-правовой формой юридического лица, выступающего продавцом участка. Если собственником участка является сельхозкооператив, то решение о заключении договора купли-продажи или мены должно быть принято общим собранием членов кооператива большинством не менее чем в 2/3 голосов. Если собственником является акционерное общество, и при этом стоимость отчуждаемого участка составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов, необходимо одобрение совета директоров (при его наличии); если стоимость отчуждаемого участка более 50% балансовой стоимости активов, необходимо одобрение сделки решением общего собрания акционеров. Если собственником является общество с ограниченной ответственностью и стоимость отчуждаемого земельного участка составляет более 25% стоимости его имущества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, то решение о совершении такой сделки принимается общим собранием участников общества.
Возможно приобретение земельного участка посредством заключения договора об ипотеке и об отступном. В этом случае договор об ипотеке заключается в качестве обеспечения исполнения любого договорного обязательства (например, договора займа). После наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, но не ранее истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ (то есть до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата), заключается соглашение об отступном, где в качестве отступного фигурирует искомый земельный участок, и переход права собственности регистрируется в учреждении юстиции.
Если продавцом выступает собственник не всего земельного участка, а земельной доли, то необходимо предварительно известить через СМИ всех остальных владельцев земельных долей о предстоящей продаже, и по истечении месячного срока (если никто не изъявил желания купить эту долю) заключать договор в том же порядке, что и договор купли-продажи всего участка (включая извещение краевой администрации).
Если земля принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В этом случае возможны два варианта:
1. Продавец переоформляет право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Затем участок приобретается в порядке обычной купли-продажи.
2. Покупка зданий, строений, сооружений, расположенных на искомом земельном участке. После этого земельный участок, занятый приобретенными зданиями, переходит к покупателю также на праве постоянного (бессрочного) пользования, и затем покупатель вправе переоформить его на право собственности путем заключения договора купли-продажи с местной или краевой администрацией (в зависимости от того, к какому уровню собственности относится земля).
Если земля находится у продавца на праве аренды.
Если арендуемый земельный участок находится в частной собственности, то все просто - можно выкупить его у самого арендодателя, то есть у собственника. Сложнее складывается ситуация, если арендодателем является край или муниципальное образование. В этом случае рекомендуется следующая схема:
1. Проверка документов у арендатора (должны быть в наличии решение о выделении участка, договор аренды, государственная регистрация договора).
2. Публикация в СМИ, определенных местной администрацией, сообщения о предложении земельного участка к предоставлению в аренду.
3. Подача в администрацию двух заявлений: о расторжении договора аренды (от прежнего арендатора) и о заключении договора аренды на тот же участок (от нового арендатора).
4. Принятие решения администрации о предоставлении земельного участка в аренду (через месяц после публикации, если нет других претендентов; в противном случае проводятся торги).
5. Заключение договора аренды.
6. Государственная регистрация договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.
Итак, рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения законодательно запущен. Государство надеется, что благодаря этому земли будут концентрироваться в руках эффективных собственников, которые будут инвестировать в аграрный сектор и развивать производство. В то же время, даже самые крупные инвесторы и самые эффективные собственники не застрахованы от различных проблем правового характера.
Если у продавца отсутствуют какие-либо документы на землю.
Это, конечно, наиболее сложный случай, хотя и такое бывает, причем нередко. При такой ситуации приобрести землю напрямую нельзя. Придется идти, что называется, «окольным путем», приобретая сначала контроль над самим юридическим лицом, в чьем фактическом владении находится эта земля. То есть, если это, к примеру, общество с ограниченной ответственностью, то следует приобретать доли в его уставном капитале, если это акционерное общество, то, соответственно, акции.
После установления контроля над юридическим лицом можно приступить уже к процедуре дооформления прав на земельный участок путем его покупки у надлежащего собственника или аренды (если необходимо - с предварительным проведением процедуры формирования земельного участка, межевания, кадастрового учета и т.д.).
Заместитель Управляющего Южной дирекцией по развитию и работе с клиентами Юридической фирмы «Вегас-Лекс» Александр Трифонов
Опубликовано на Порталусе 08 ноября 2006 года
Новинки на Порталусе:
Сегодня в трендах top-5
Ваше мнение ?
Искали что-то другое? Поиск по Порталусу:
Добавить публикацию • Разместить рекламу • О Порталусе • Рейтинг • Каталог • Авторам • Поиск
Главный редактор: Смогоржевский B.B.
Порталус в VK