Технологические схемы оформления договоров аренды при предоставлении нового земельного участка или при установлении (оформлении) земельно-правовых отношений на уже сформировавшихся земельных участках несколько различаются.
Различия обусловлены тем, что при установлении не требуется градостроительного задания. Предоставление нового земельного участка всегда связано с архитектурными ограничениями. Обычно предоставление земельного участка выполняется в два этапа. На первом этапе производятся проектно-изыскательские работы (временный договор аренды земельного участка) с целью разработки проекта строительства.
Основные случаи предоставления земельного участка:
- под новое строительство:
- с правом выкупа аренды;
- без выкупа права аренды земельного участка;
- на условиях земельного конкурса;
- на основании решения правительства Москвы (префекта);
- в рамках городской программы;
- как вклад правительства Москвы в инвестиционный проект.
Схема оформления земельно-правовых отношений несколько различается для указанных случаев.
В распорядительном документе указывается два важных показателя:
- площадь земельного участка (юридическая);
- срок аренды.
В настоящее время не совсем ясен юридический статус указанных показателей. На практике юридическая площадь отличается от геодезической на 20% и более.
В Литве, например, на разницу между юридической и геодезической площадями требуется оформить новый распорядительный документ. В Латвии введен допуск, равный 6% на расхождение между указанными площадями одного и того же участка. Из-за н еопределенности статуса юридической площади в распорядительном документе обычно вставляют слово "около" перед численным значением площади.
Обычно отдается приоритет геодезической площади земельного участка (если она не отличается от юридической существенно). Допуск на отличие юридической и фактической площади одного земельного участка пока не определен.
Известны случаи задержки оформления договора аренды до 1 -1,5 лет после выхода распорядительного документа. Это может происходить по вине землепользователя, который не заинтересован в быстром оформлении договора. У Земельного комитета нет возможностей ускорить оформление, ибо от заказчика зависит оплата работ и согласование условий договора. Поэтому возникает вопрос - с какого момента исчислять срок аренды, который указан в распорядительном документе:
- с момента выхода (регистрации) распорядительного документа;
- с момента заключения (регистрации) договора аренды.
Срок договора отсчитывается от даты выпуска распорядительного документа. Причина простая. В распорядительном документе правительство Москвы определяет срок и функциональное использование земельного участка. Поэтому срок д оговора аренды должен быть уменьшен на период времени оформления договора. Из-за отсутствия конкретных юридических норм указанные вопросы могут решаться по-разному.
Все вопросы экономико-правового регулирования земельных отношений в пределах компетенции правительства Москвы находятся в исключительном ведении Москомзема (Постановление правительства Москвы и Государственного комитета РСФСР по земель ной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 15 октября 1991 г. № 126-2 "О создании Московского земельного комитета", п.4).
По поручению правительства Москвы Москомзем рассматривает заявки на предоставление земельных участков, готовит предложения и материалы к заседанию Комиссии по вопросам земельных отношений, оформляет разрешительную документацию по предл ожениям Москомархитектуры на резервирование земельных участков для строительства, реконструкции, реставрации городских объектов с указанием стадии и сроков проектирования.
Таким образом, Москомзем по поручению правительства Москвы выступает в качестве арендодателя всех городских территорий. Поэтому все правоустанавливающие документы на пользование земельными участками города имеет право подписывать тольк о председатель Москомзема или лица, которым председатель делегировал право подписи.
В настоящее время земельный кодекс РФ предусматривает двухстадийную процедуру отвода земельных участков (ст.28 ЗК ).
Предоставление земельных участков для строительства, разрешение реконструкции, реставрации и расширения объектов осуществляется, как правило, (при отсутствии утвержденных в установленном порядке проектов планировки и застройки) в две с тадии:
- выбор и резервирование земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ под размещение, реконструкцию, реставрацию и расширение объекта (в настоящее время в Москве акт резервирования или акт выбора земельного участка о тменены и заменены договором краткосрочной аренды с контролем срока проектно-изыскательских или строительных работ на земельном участке в соответствии с договором аренды);
- предоставление прав на земельный участок, оформление разрешения на строительство, реконструкцию, реставрацию на основании разработанной и утвержденной проектно-сметной документации.
При продаже на аукционах прав на долгосрочную аренду земельных участков реализуется, фактически, одностадийная процедура отвода земельного участка. Поэтому потенциальный инвестор должен на момент проведения аукциона иметь достаточно по дробную информацию о земельном участке.