Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ, действующий уже более двух лет, установил новые организационно-правовые нормы, которые домовладельцы могут обратить себе на пользу. В частности, возможности товариществ собственников жилья (ТСЖ) - таких как ЖК Галант - по реализации прав собственников расширились, ТСЖ могут эффективнее распоряжаться домовладением, чем в "одиночном плавании". Объясним это подробнее.

Законодатель не отождествляет ТСЖ с кондоминиумом, а относит его к юридическим лицам ? некоммерческим организациям, которые в данном случае являются формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. ТСЖ вправе вести и хозяйственную (предпринимательскую) деятельность при условии, что она служит целям, для достижения которых создано юридическое лицо, и по своему характеру соответствует им (пункт 1 статьи 50 Гражданского кодекса РФ).

Кондоминиумы могли бы сыграть важную роль в ходе реализации федеральной программы "Государственные жилищные сертификаты". Но тут есть проблема. Вот что предусмотрено в разделе 5 паспорта этой федеральной программы, когда идет речь об использовании объектов незавершенного жилищного строительства для предоставления безвозмездных субсидий: "Представители администраций субъектов Российской Федерации или федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба, либо заказчики (застройщики) на завершение работ образуют на стадии строительства в отобранных не завершенных строительством жилых домах товарищества собственников жилья (в соответствии с главой VI Федерального закона "О товариществах собственников жилья")".

Реализация такого подхода к роли ТСЖ на стадии завершения строительства дома отчасти бесперспективна (чиновники вряд ли будут заботиться об эффективности ТСЖ), а отчасти ? противозаконна.

Схема, когда в отношении домовладельцев используют принцип принуждения ("по завершении строительства граждане, использовавшие свои государственные жилищные сертификаты на приобретение жилья в данном доме, в установленном порядке становятся собственниками квартир, собственниками долей в общем имуществе дома и членами товарищества собственников жилья, осуществляющего управление данным кондоминиумом"), способна завести в тупик: в соответствии с решением Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 года принудительное членство в ТСЖ противоправно.

То, что эффективное функционирование кондоминиума зависит от позиции домовладельцев, московские власти, кстати, давно осознали: столичное правительство еще в августе 1997 года издало постановление N 633 "О временном порядке создания ТСЖ в жилых домах-новостройках в г. Москве". Было издано и Положение о порядке формирования товариществ из числа граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, с целью строительства жилья (утверждено распоряжением мэра Москвы от 3 февраля 1998 года N 97-РМ). Главное достоинство положения в том, что определены основные функции участников создания кондоминиума. При этом функцию инвестора в строительстве жилья выполняет товарищество очередников на жилье, из которого и создается ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме. На него возлагаются, естественно, во взаимодействии с другими участниками обеспечение финансирования создания кондоминиума в суммарном объеме финансовых средств, подлежащих оплате очередниками в зависимости от размера бюджетных субсидий, полагающихся персонально каждому члену товарищества; участие в государственной приемке законченных строительством объектов в составе кондоминиума, в оформлении и государственной регистрации прав на квартиры для членов товарищества; принятие кондоминиума в управление; организация собственного домоуправления или заключение договора с управляющей организацией и т. д.

Благодаря этому построена более эффективная инвестиционно-строительная модель возведения жилья: к его производству и управлению изначально подключен потребитель- домовладелец как полноправный и наиболее заинтересованный в результате участник процесса.

В отличие от московского варианта Программа ГЖС применительно к процедуре завершения строительства и организации ТСЖ ставку делает исключительно на чиновника. А нужно, напротив, всемерно поощрять самоорганизацию владельцев жилищных сертификатов в товарищество собственников жилья уже на самой ранней стадии при достраивании домов, превращаемых в таковые из объектов незавершенного строительства за счет погашения сертификатов. Именно их личная заинтересованность в конечном результате станет порукой тому, что строительство конкретного дома будет завершено с нужным качеством и в обусловленный срок. Во-вторых, владельцы ГЖС должны иметь возможность за счет личного трудового участия прямо или косвенно участвовать в достраивании конкретного дома, в котором будут жить (не следует отторгать опыт, накопленный при создании молодежных жилых комплексов). А учитывая, что управление домом довольно сложная наука, эта деятельность подлежит лицензированию, надо уже сейчас начать готовить менеджеров по управлению недвижимостью из среды увольняемых с военной службы.

И еще. ТСЖ просто обязано способствовать созданию на площадях нежилых помещений и земельного участка, имеющихся в кондоминиуме, максимального количества рабочих мест для жильцов дома. Этого можно добиться, инициируя создание малых предприятий, вовлекая бывших военнослужащих в предпринимательскую деятельность на основе создания собственного бизнеса или привлекая имеющимися площадями предпринимателей "со стороны". Это позволит частично снять проблему трудоустройства бывших военнослужащих и членов их семей, а также даст ТСЖ средства на эксплуатацию дома.

Но все это возможно лишь в том случае, если в рамках Программы ГЖС будут пересмотрены роль и место, отведенные товариществам собственников жилья. Они должны быть адекватны реальной значимости ТСЖ, которая в программе неоправданно принижена.