Рынок недвижимости (как и любой другой) движется по кругу и проходит несколько циклов изменений. Скорость движения отдельных сегментов может быть разной, но рынок всегда идет через стадии снижения цен, кризиса, активного роста и замедления роста.

Цикличность изменений Нижняя точка (VI) - кризисная ситуация, когда на рынке происходят незначительные движения, а все основные процессы замирают. Если экономика страны находится в глубокой кризисной ситуации, то все сегменты рынка недвижимости собираются в этой точке (в Латвии такая ситуация наблюдалась в 1995-м - начале 1996 г.).

После кризиса вместе с общим подъемом экономики наступает период активного роста. Это относится и к ценам на продажу объектов, и к арендной плате, и к темпам строительства. Период активного роста характеризуется ажиотажным спросом на отдельные сегменты. Это самое благоприятное время для спекуляций - в течение полугода цены могут изменяться на 100-200%, что способствует быстрому обогащению тех, кто занимается спекулятивными сделками. В Латвии это наблюдалось в 1996-1997 гг.

Когда цены на недвижимость достигают определенной точки (IX), активный рост прекращается и начинается замедление, поскольку рынок уже не справляется с набранными оборотами. В этот период предложение, наконец, догоняет спрос, поэтому резких скачков цен быть не может. Ситуация нормализуется и становится предсказуемой. На этой стадии сейчас находятся цены на типовые квартиры в микрорайонах, аренда торговых помещений, рынок частных домов. Цены на квартиры в центре Риги и землю в Юрмале близки к верхней точке круга (XII), когда какой-то рост еще возможен, но наступает стабилизация спроса и предложения. Скорее всего цены в этих сегментах рынка достигли того максимума, который возможен при нынешней ситуации на рынке.

Когда на рынок выбрасывается такое количество товара, с которым он просто не в состоянии справиться, начинается процесс снижения цен и темпов строительства. Как это сегодня происходит с арендной платой за офисные помещения и квартиры в центре. Valdemara centrs на какое-то время удовлетворил спрос на бизнес-помещения класса А и в то же время установил потолок арендной платы, ведь офисов такого типа в Риге больше нет. Такая же ситуация сложилась и с престижными "доходными" домами. Многие из них, отремонтированные и предложенные на рынке, не нашли арендаторов по той простой причине, что люди предпочитают покупать, а не арендовать. А необходимого количества достаточно платежеспособных иностранцев, которые могли бы выступать в качестве потенциальных арендаторов, пока нет. Поэтому арендная плата в этих сегментах рынка медленно, но неуклонно идет на спад.

Исключения из правил У каждого сегмента латвийского рынка недвижимости своя скорость поступательного движения. Некоторые могут на время замирать, другие, наоборот, двигаться очень стремительно. Так, в конце 1997-го - начале 1998 г. начался ажиотажный спрос на квартиры в центре Риги. Бизнесмены среднего звена, которые достигли некоего уровня денежных накоплений, решили обзавестись жильем в престижных районах. В этот период во всех маклерских конторах стояли огромные очереди. Цены резко подскочили. То же самое произошло и с арендой помещений под магазины на центральных торговых улицах. Многих владельцев фирм уже не устраивали торговые площади на ярмарках и распродажах (типа Дворца спорта), и они стали искать постоянные, более респектабельные помещения. На какое-то время арендная плата подскочила до 45 USD/кв.м, потом началось замедление роста, и теперь она составляет 25, максимум 30 USD/кв.м.

Бывает, что определенный сегмент надолго "зависает" в одной точке. Так, например, происходит с квартирами в районных городах Латвии. Здесь цены в течение довольно длительного времени не подвергаются никаким изменениям. Резких скачков цен тоже не происходит.

Один из циклов поступательного движения рынка может быть пропущен. Это касается квартир на окраинах Риги и в Рижском районе, где предложение всегда намного превышало спрос, так как престижными они не считались, а платежеспособность местного населения очень невелика. Ажиотажного спроса здесь не произошло, зато начался рост цен, медленный, но очень стабильный. Факторы: снижение кредитных ставок и активная приватизация. Сейчас можно прогнозировать дальнейший рост без существенных скачков.

Возможно и движение рынка в обратном направлении, но только кратковременное. Когда цены на неотремонтированные квартиры в центре Риги подскочили до 700-750 USD/кв.м, произошел "перегрев" этого сегмента рынка и цены начали откатываться назад, пока опять не стали равняться 400-500 USD/кв.м. Однако длительное движение в обратную сторону практически невозможно.

Нормальное движение рынка прогнозируемо, а резкие колебания, скачки, катаклизмы могут быть вызваны только внешними факторами (например, дальнейшее развитие рынка недвижимости многие связывают с политической ситуацией в стране, а также с отношениями между Латвией и Россией).