Куда деньги девать? Англичане инвестируют в недвижимость

Дата публикации: 11 сентября 2014
Автор: Александр КОЛЯНДР →
Публикатор: Научная библиотека Порталус
Рубрика: ЭКОНОМИКА →
Источник: (c) http://portalus.ru →
Номер публикации: №1410462061 / Жалобы? Ошибка? Выделите проблемный текст и нажмите CTRL+ENTER!

Оказавшись с англичанином за обеденным столом, не нужно судорожно искать тему для разговора. О чем бы ни шла речь, ее легко можно свести к любимой всеми теме - рынку жилья. Неудивительно, что страна, подарившая миру принцип "мой дом - моя крепость", столь одержима вопросами недвижимости. За стенами своей, не съемной, а именно своей, частной "крепости" укрывается почти 70% всех британских семей. Из развитых стран этот показатель выше разве что в верных традиции католических Италии, Испании и Ирландии. В США процент домовладельцев чуть ниже, чем в Британии, в континентальной Европе он едва дотягивает до 60%, а в Германии с ее государственным жильем и строительными кооперативами едва превышает 40%.

На пути к всеобщему избирательному праву Британия, как почти вся Европа, прошла через период, когда голосовать могли лишь домовладельцы. Один из авторов конституции французской III Республики Буаси д'Энгле, ссылаясь на английский опыт, говорил: "Нами должны править самые образованные и достойные, заинтересованные в соблюдении законов. За редким исключением таких людей можно найти лишь среди тех, у кого есть недвижимость". Отношение к домовладельцу как к человеку надежному мало изменилось за минувшие два столетия.

Впрочем, для европейцев и, в первую очередь, для англичан, свой дом - не столько социальная побрякушка, сколько самое значительное финансовое вложение. Стоимость своего жилья в целом по Западной Европе составляет примерно 40% состояния средней семьи. В Англии эта цифра еще больше. Начиная работать, англичанин начинает одновременно думать и о покупке жилья. Большинство склонно думать, что уж лучше выплачивать проценты по ипотечному кредиту, чем "выбрасывать деньги", отдавая их владельцу съемного жилья. Да и статистика недвусмысленно показывает: вложения в недвижимость - одни из самых прибыльных долгосрочных инвестиций. Цены на жилье в Лондоне с 1980 года выросли, несмотря на обвал начала 1990-х годов, более чем в два раза. Обвал был куда как меньше биржевых крахов, "вымывших" до половины всех средств паевых фондов, пенсионных схем или частных вложений в акции. Так что большинство консультантов в банках советуют: сначала решите проблему жилья, а уж потом начинайте "пристраивать" оставшиеся средства.

Первый шаг лондонца, начинающего медленное карабканье по ценовой лестнице недвижимости, - обеспокоиться ипотечным кредитом и понять, на какую сумму он может рассчитывать. Покупка дома за наличные - вещь крайне редкая и, по крайней мере сейчас, при низких ипотечных кредитах, несколько неразумная. Выгоднее выплачивать низкий процент по кредиту, вложив оставшиеся деньги в пенсионную, сберегательную или иную программу.

Другое дело - выходцы из России, Украины, Беларуси, Казахстана и других бывших стран СССР. Эти люди всегда расплачиваются полностью, да и кредитов иностранцам редко кто даст. Единственное, учтите, что если собираетесь торговаться - вам нужен местный помощник, отлично владеющий спецификой рынка недвижимости. И обязательно посетите индивидуальные занятия английским на EnglishDom - это поможет выглядеть в глазах продавца более уважаемым человеком, который чтит местные традиции. Британцы это очень ценят.

Первоначальный взнос, как правило, составляет 5% стоимости жилья. Обычно при долгосрочных контрактах банки предоставляют в долг на 25-30 лет сумму, равную 3,5 годовым доналоговым зарплатам. При средней лондонской зарплате в 30 тысяч фунтов стерлингов (около 50 тысяч долларов США) в год это дает 105 тысяч. Семейная работающая пара может рассчитывать на 2,5 суммарной годовой зарплаты. Иногда удается договориться и о больших кредитах. Что же можно купить в Лондоне на 110-115 тысяч фунтов? Оказывается, немного. Многие поколения квартирных маклеров на вопрос, что определяет стоимость жилья, отвечают апокрифической фразой: "Важны три вещи: район, район и еще раз район". Неудивительно, что одинаковые двухкомнатные квартиры в Челси и где-нибудь в этническом районе на юге Лондона могут отличаться в цене в 5-10 раз.

Существенно сказывается на стоимости жилья и качество районной школы. Естественно, покупатель хочет видеть рядом с домом станцию метро или пригородной электрички - так, только весть о планируемом строительстве подземки на юге Лондона подняла цены на жилье вдоль новой ветки на 30% в течение года. Каждый покупатель стремится найти "золотой район", жилье в котором стоит дешево сегодня, но имеет потенциал вырасти в цене быстрее, чем рынок в целом. Район Ноттинг-Хилл, известный всем если не по роману Честертона "Наполеон Ноттингхиллский", то по фильму "Ноттинг-Хилл", долгое время был золушкой рынка - в нем жили преимущественно небогатые англичане и выходцы из Вест-Индии. В 1980-е он вдруг неожиданно вошел в моду, и сегодня надо быть весьма обеспеченным человеком, чтобы позволить себе там даже маленькую двухкомнатную квартиру: цена ее превосходит 200 тысяч фунтов.

В Восточный Лондон, в котором жил рабочий класс и иммигранты сначала из Восточной Европы, а после войны - из Индии и Пакистана, до недавнего времени большинство покупателей-англичан даже не заглядывало. Но за минувшие 10 лет район, над обликом которого изрядно поработали Люфтваффе и лейбористские правительства, настроившие там множество весьма непрезентабельных многоквартирных домов для бедняков, стал весьма привлекательным. Под жилье начало перестраиваться все - от складов и фабрик до церквей. Цены в районе за десятилетие выросли в три-четыре раза, а многие лофты и пентхаузы, бывшие еще совсем недавно консервными заводами и пивоварнями, вошли в учебники по дизайну. Одновременно с ростом стоимости жилья улучшается и инфраструктура района, делая жилье еще более дорогим.

Но если понятие хорошего района практически одинаково для большинства европейских столиц, то понятие о хорошем доме разнится радикально. Если в Париже усилиями барона Османа почти все дома и квартиры примерно одинаковы и отличаются лишь размерами и состоянием, то лондонское жилье поражает воображение даже искушенного геометра. Англичанин не любит соседей. Самый лакомый кусок - отдельно стоящий дом или дом, смыкающийся боковыми стенами с соседними. Значительная часть жилого фонда британской столицы - малоэтажные дома довоенной постройки, "нарезанные" на отдельные квартиры. В результате появляются двухэтажные квартиры, комнаты с нечетным количеством углов и прочая фантастическая топология, напоминающая рисунки Эшера. Однако покупатель предпочитает такие квартиры, особенно на первом этаже с выходом в сад, жилью в многоквартирных домах.

Многоквартирные дома в Лондоне, в большинстве своем, - бывшее муниципальное жилье, которое раздавалось (и раздается до сих пор, хотя и в меньших масштабах) многодетным малообеспеченным семьям. Квартиры эти с течением времени приватизировались и выходили на рынок жилья. Основные покупатели таких квартир - молодые люди, начинающие карьеру, и домовладельцы, зарабатывающие на сдаче жилья в наем. Однако чаще всего такие квартиры покупаются не от хорошей жизни. Рост их стоимости отстает от среднего по рынку, продаются они с трудом даже во время бума.

Лондонцы любят жаловаться на дороговизну жилья, на нехватку общедоступной недвижимости. Однако, учитывая, что для подавляющего большинства крыша над головой - основное вложение капитала, вряд ли у любого городского головы, взявшегося активно за строительство действительно массового и дешевого жилья, есть шансы удержаться на своем посту: падение цен на недвижимость окажется для большинства непереносимым ударом. И тогда сомнению подвергается самое прочное в Британии - традиция. Ведь не зря же сотни лет существует поговорка - "надежный, как дом". И не забывайте про язык, про EnglishDom и другие подобные школы языка. Без знания английского в Британию - ни ногой.

Опубликовано 11 сентября 2014 года